По гражданским делам о разделе имущества судебная строительно-техническая экспертиза зачастую необходима для определения технической возможности и разработки вариантов реального раздела жилого дома, квартиры, других строений и сооружений, земельных участков, которые находятся в общей собственности.
Экспертиза помогает выделить часть жилого дома, квартиры или других сооружений и строений в индивидуальную собственность в соответствии с долями совладельцев в праве собственности или согласно условиям, установленным судом. Основные задачи, решаемые экспертизой с целью раздела имущества:
1. Определение стоимости жилого дома, квартиры, дачи, летних домиков, построек хозяйственно-бытового назначения, участков земли.
2. Установление технической возможности реального раздела жилого дома, части дома, квартиры, земельного участка, выдела части дома, квартиры и разработка вариантов их раздела.
3. Установление технической возможности реального раздела дач, садовых домиков, построек хозяйственно-бытового назначения, участков земли и разработка вариантов их раздела.
4. Установление факта соответствия выделенной части дома, квартиры, земельного участка доле в общей собственности и отклонений (в натуральном и стоимостном выражении) от идеальных долей.
Определение порядка пользования совладельцами недвижимости объектом спора
Если нет возможности реального раздела, речь может идти об определении порядка пользования совладельцами недвижимости объектом спора. Так, при определении порядка пользования спорным жилым домом собственникам могут быть выделены отдельные жилые помещения, в том числе и неизолированные. Подсобные помещения и устройства (лестницы, коридоры и т.п.) могут быть оставлены в общем пользовании.
Определение порядка пользования недвижимостью в отличие от реального ее раздела не означает прекращение долевой собственности и может не предполагать проведение какого-либо переоборудования строений. В таких случаях изменяется только режим пользования недвижимостью ее совладельцами, т.е. появляются земельные участки (либо помещения строений) обособленного пользования наряду с участками земли и помещениями общего пользования.
Возможность реального раздела определяется необходимостью соблюдать ряд условий. Так, имуществу не должен наноситься несоразмерный ущерб. Как следует из разъяснения Пленума Верховного Суда, под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы как жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими.
На практике под несоразмерным ущербом понимается утрата строением технической целостности и исправности (разрушение), а также возникшие в результате проведенных переоборудований несоответствия требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям: по их размеру, освещенности, инсоляции и др.
Раздел недвижимости при спорах о порядке пользования общим земельным участком
При наличии спора о порядке пользования общим участком, как и при реальном разделе, его части распределяются в индивидуальное пользование таким образом, чтобы они отвечали нормативным требованиям, предъявляемым к устройству проездов, проходов, санитарных разрывов и т.п., а их расположение, площадь и конфигурация обеспечивали возможность доступа и технического обслуживания выделяемых совладельцам частей жилого дома, иных построек.
Объектом исследования эксперта-строителя является выделенный под строительство жилого дома или для ведения приусадебного хозяйства земельный участок.
Осуществляемые исследования можно условно разделить на два этапа1. Определение возможности фактического раздела объектов недвижимости между совладельцами в соответствии с условиями, установленными судом:
- пропорционально идеальным долям совладельцев в праве собственности;
- с отступлением от размеров этих долей;
- согласно фактически сложившемуся порядку пользования имуществом (домом, квартирой, дачей).
2. Разработка возможных вариантов реального раздела.
"Возможность реального раздела" жилого дома, квартиры и пр. - понятие, включающее в себя как технический, так и социальный аспект, т.е., с одной стороны, переоборудование строения, предусмотренное экспертом, не должно снизить прочностные характеристики конструктивных элементов подлежащего разделу строительного объекта, с другой - выделяемые спорящим сторонам части строения должны обладать теми же функциональными свойствами, что и строение в целом.
Эти свойства регламентированы специальными нормами, соблюдение которых позволяет использовать строение для определенных целей - постоянного проживания, сезонного отдыха и т.д. Поэтому при разделе, например, жилого дома выделяемые помещения должны иметь определенные габариты, отопление; уровень их инсоляции и освещенности должен отвечать требованиям специальных норм и правил и пр.
Термин "раздел" в данном контексте употребляется с определенной долей условности. Здесь предполагается лишь обеспечение возможности автономного пользования выделяемыми частями спорного строения, так как всегда существуют его отдельные элементы, не поддающиеся собственно разделу (крыша, фундамент, инженерные коммуникации), которые обеспечивают нормальное хозяйственное использование жилища.
Так, при определении возможности раздела жилого дома эксперт исходит из того, что каждая выделяемая часть должна составлять изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Раздел дома, находящегося в долевой собственности, влечет за собой ее прекращение.
