Оценка стоимости недвижимости, это комплексные строительно-оценочные исследования, связанные с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом, либо отдельной его части с целью установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить по делу для его правильного разрешения.
Проведение расчетов необходимо и при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон, когда стоимость реально выделяемой части домовладения или квартиры отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, при выполнении восстановительных работ в ходе рассмотрения исков о возмещении ущерба при заливах квартир, пожарах, разрушении строений и др.
Оценка квартир, домов, земли, зданий и построек при судебных спорах о праве собственности При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения и квартиры, определение стоимости объекта, построек хозяйственно-бытового назначения, затрат на ремонт и благоустройство, понесенных сторонами, позволяет судить о степени участия истца и ответчика в строительстве и обустройстве спорной недвижимости.
Определение рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков может быть как самостоятельной экспертной задачей, так и промежуточным этапом исследования, что имеет место при производстве экспертиз по гражданским делам, связанным со спорами о праве собственности на домовладения.
Оценка недвижимости супругов и затрат на ремонт во время их совместного проживанияВ соответствии с Семейным кодексом РФ имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.).
При судебном рассмотрении споров супругов о праве собственности на имущество специальные знания эксперта необходимы для определения стоимости как части имущества, составляющей недвижимость жилищной сферы, так и строительно-ремонтных работ, проведенных во время их совместного проживания.
Стоимостная экспертиза и оценка объектов незавершенного строительства
Отдельного рассмотрения заслуживают вопросы, связанные с оценкой стоимости зданий, строений и сооружений, возведение которых в силу различных обстоятельств не было завершено.
С учетом того, что недостроенные объекты продаются и покупаются на рынке, при их оценке следует использовать метод сравнительного анализа продаж, принимая во внимание:
а) степень готовности строительного объекта;
б) величину затрат и время, необходимые для завершения строительства;
Другие обстоятельства:
- не является ли объект оценки "долгостроем";
- не устареет ли он морально в случае завершения его строительством в соответствии с проектом;
- будет ли он отвечать современным требованиям специальных правил и рынка.
Важное значение при этом имеют:
1. Возможность использования объекта в соответствии с его назначением без отступлений от требований экологических норм.
2. Сохранение целевого назначения территории, на которой расположен объект оценки. За период его консервации оно могло измениться а территория приобрести, например, статус заповедника, охранной зоны, что исключает либо ограничивает возможность использования объекта по назначению.
3. Экономическая целесообразность продолжения и окончания строительства. Часто предпочтительнее демонтировать оборудование, разобрать элементы здания на отдельные детали для дальнейшего их использования.
4. Форма владения (пользования) земельным участком. В ряде случаев при его долгосрочной аренде экономически целесообразно утилизировать объект и возвести новый, с иным функциональным назначением.
5. Наличие, либо отсутствие каких-либо обязательств продавца, связанных с владением земельным участком, на котором расположен объект оценки. Это может быть предусмотренное договором аренды обязательство по периодическому ремонту и замене расположенных на участке, но не имеющих отношения к недостроенному зданию коммуникаций, участию в социальных программах того административно-территориального образования, где расположен объект, и пр.
Оценка выполненных работ и вынужденных расходов при консервации объекта строительства
Если по независящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
Если спор между заказчиком и подрядчиком по поводу указанной суммы перейдет в сферу судебного разбирательства, эксперт должен провести экономические расчеты. Необходимость в расчетах возникает при определении стоимости перерасходованных при производстве строительных работ материалов. Такой перерасход, если он необоснованный, в себестоимость строительных работ не входит, а подлежит возмещению за счет виновных лиц в порядке, установленном действующим законодательством.
Потребность в производстве стоимостных экспертиз, связанных с решением этих вопросов, постоянно возрастает. Это обусловлено увеличением в гражданских и арбитражных судах количества хозяйственных и иных споров, порождаемых отсутствием эффективного механизма правового регулирования идущих в стране процессов становления относительно новых форм собственности, развития рыночных отношений.
Таким образом, оценка стоимости не законченных строительством зданий, строений и сооружений никак нельзя отнести к наиболее простым задачам, решаемым в ходе стоимостного исследования. Правовой аспект рассмотрения данных вопросов придает им определенную специфику, дальнейшее изучение которой будет способствовать совершенствованию работы экспертов и повышению эффективности расследования и судебного разбирательства дел, связанных с недвижимостью промышленной, жилищной и градостроительной сферы.
